PEI

📢 PEI – Resultados Q2 2026

📅 Fecha del reporte: 6 de agosto de 2026
🏷️ Ticker: PEI / PEIS – Bolsa de Valores de Colombia
🏭 Sector: Inmobiliario – Tipo: REIT/FIBRA a efectos analíticos. Jurídicamente PEI es un patrimonio autónomo de titularización inmobiliaria, no un REIT estadounidense.

Fuentes primarias: presentación de resultados 2T26 y estados financieros condensados al 30 de junio de 2026 . Para cifras contables priorizo los estados financieros; NOI, EBITDA, vacancia y FCD corresponden a las métricas de gestión publicadas por PEI. La conferencia de resultados se realizó el 6 de agosto.

1. RESUMEN EJECUTIVO

Mi lectura del 2T26 es positiva en operación y balance, pero bastante menos espectacular de lo que sugiere el +53% de utilidad neta trimestral.

PEI cerró 1S26 con ingresos de gestión por COP 425.880 MM, +5,3% YoY; NOI de COP 362.132 MM, +6,0%, y margen NOI de 85,03%, +62 pb. Sin embargo, el EBITDA creció solo 3,6% en el semestre y en el 2T quedó prácticamente plano YoY, con compresión del margen EBITDA de 71,2% a 68,7%.

El punto más importante del trimestre probablemente no es el crecimiento, sino la reasignación de capital: PEI vendió 51% de Plaza Central por COP 459.000 MM y utilizó COP 306.806 MM para prepagar deuda. El LTV cayó a 26,4% desde 28,6% en 1T26 y el gasto financiero del semestre bajó 7,4% YoY.

La calidad contable del beneficio requiere cautela. La utilidad neta de 1S26 subió 39,7% a COP 366.961 MM, pero PEI reconoció COP 236.576 MM de valorizaciones de propiedades. Es decir, la valorización equivale aproximadamente al 64,5% de la utilidad neta reportada, mientras el flujo de caja operativo cayó 21,7% YoY. Por eso clasifico la calidad del resultado como Media.

Finalmente, el título cerró el 21 de agosto en COP 66.000, mientras el patrimonio contable equivale aproximadamente a COP 147.021 por título. El mercado está valorando PEI a aproximadamente 0,45x patrimonio/NAV, un descuento cercano al 55%.

Veredicto preliminar: Infravalorada, aunque parte del descuento se justifica por tasas elevadas, margen EBITDA bajo presión, liquidez bursátil limitada y la incertidumbre de ejecución de Terranum.

2. DATOS CLAVE REPORTADOS

Las cifras de gestión y las IFRS no son exactamente comparables por definición y perímetro; por eso no mezclo “ingresos de gestión” con “ingresos operacionales IFRS”. Los estados financieros muestran para 2T26 ingresos operacionales de COP 228.810 MM, utilidad bruta de rentas de COP 173.794 MM y utilidad neta de COP 181.501 MM.

Indicadores inmobiliarios reportados: vacancia física 6,72%, equivalente a ocupación física de 93,28%; vacancia económica 7,25%, renovación de contratos 95,8%; 7.767 m² colocados en 1S26; 29.090 m² renovados y 1.115.144 m² de área arrendable.

FFO: NA.
AFFO: NA.
FFO/AFFO por título: NA.
Same-store growth: NA.
Guidance cuantitativo 2026: NA.

PEI no proporciona en los documentos analizados una reconciliación estandarizada de FFO/AFFO comparable con la metodología NAREIT, por lo que no considero prudente inventarla.

3. MÉTRICAS CALCULADAS

*FCF proxy = CFO – mejoras en propiedades de inversión – adquisiciones de PP&E. No equivale a AFFO ni al FCD oficial.

El balance muestra caja de COP 259.576 MM y obligaciones financieras por COP 2,709 BN. La deuda financiera de corto plazo es COP 203.939 MM, por lo que la caja cubre aproximadamente 1,27x esos vencimientos financieros de corto plazo.

4. ANÁLISIS DEL TRIMESTRE

4.1 Crecimiento

El crecimiento operativo continúa, pero se desaceleró en 2T frente a 1T. Los ingresos de gestión subieron 3,5% YoY en el trimestre frente a 5,3% en el semestre. Derivando el 1T del acumulado, los ingresos de gestión descendieron aproximadamente 6,5% QoQ en 2T.

Los principales impulsores reportados fueron la indexación por IPC de los contratos, activos corporativos como Elemento, Atrio, QBE y Quadratto, activos comerciales y CityU. En hotelería, parte del crecimiento no es puramente orgánico: Calablanca Barú incorporó una participación adicional del 20%, incrementando los ingresos reconocidos.

Al mismo tiempo, la venta del 51% de Plaza Central redujo 39.042 m² del área arrendable reportada. Que PEI mantenga crecimiento acumulado pese a esta rotación es favorable, pero no se puede concluir un crecimiento same-store concreto porque PEI no divulga esa métrica.

4.2 Rentabilidad

A nivel inmobiliario, la lectura es buena: NOI +6,0% 1S26 y margen de 85,03%, superior en 62 pb.

El deterioro aparece debajo del NOI. El margen EBITDA pasó de 72,1% a 70,9% en el semestre y de 71,2% a 68,7% en el trimestre. El EBITDA del 2T cayó 0,1% YoY pese al crecimiento de ingresos y NOI.

Esto es consistente con el aumento de gastos administrativos: el gasto administrativo del portafolio creció aproximadamente 17% en 1S26, y las comisiones a PEI Asset Management pasaron de COP 36.813 MM a COP 44.394 MM, aproximadamente +20,6%.

Por tanto, hay buen apalancamiento operativo a nivel de inmuebles, pero no a nivel EBITDA consolidado.

4.3 Calidad del resultado

Calidad: MEDIA.

La utilidad neta 2T26 creció 53%, pero la valorización de propiedades de inversión prácticamente se duplicó: COP 135.589 MM frente a COP 61.019 MM en 2T25. En 1S26, las valorizaciones fueron COP 236.576 MM.

Además, la venta del 51% de Plaza Central generó una pérdida contable de COP 21.232 MM, parcialmente compensada por pequeñas ganancias en otras desinversiones.

Como sensibilidad —no como FFO— si se elimina mecánicamente la valorización y se agrega nuevamente la pérdida por ventas, la utilidad semestral pasaría de COP 367.000 MM a aproximadamente COP 151.300 MM. Esto muestra por qué el P/E tradicional da una señal engañosamente barata.

Más importante: el flujo operativo cayó de COP 305.248 MM a COP 238.977 MM, -21,7% YoY, mientras la utilidad contable aumentó 39,7%. La caja no confirma completamente la magnitud del crecimiento contable.

4.4 Caja, balance y riesgo

Aquí ocurrió una mejora importante.

PEI destinó COP 306.806 MM de los recursos de Plaza Central a prepagar obligaciones; COP 300.238 MM fueron capital y COP 6.568 MM intereses. El LTV bajó 220 pb QoQ hasta 26,4%.

El gasto financiero 1S26 cayó 7,4% hasta COP 152.927 MM. Sin embargo, el costo de la deuda seguía elevado: el indicador de costo al cierre del 2T era aproximadamente 12,06%, y la cobertura de intereses trimestral (ICR) era solo 1,82x. No es una posición de estrés, pero tampoco ofrece una cobertura holgada.

La indexación de la deuda al cierre era aproximadamente:

• 52,5% IPC.

• 35,3% IBR.

• 12,2% tasa fija.

Los vencimientos son manejables en los próximos doce meses —COP 203.939 MM—, aunque hay una concentración considerable de COP 1,394 BN entre uno y cinco años.

Conclusión del balance: PEI quedó financieramente más fuerte que hace un trimestre, aunque sigue siendo sensible a tasas locales altas.

4.5 Estrategia, segmentos y management

La venta parcial de Plaza Central fue coherente con una estrategia de reciclaje de capital. La exposición de propiedad de inversión a centros comerciales baja de aproximadamente 41,7% a 38,0%; sumando locales comerciales, la exposición comercial queda cerca de 40,9%, reduciendo concentración.

En corporativos hay progreso, pero todavía trabajo por hacer: la vacancia física era 10,93%, frente a aproximadamente 5,87% del mercado de oficinas A/A+ utilizado como referencia por PEI. El trimestre tuvo colocaciones en Calle 74, Capital Towers, Calle 26 y WBP; Capital Towers alcanzó cerca de 96% de ocupación.

El elemento transformacional es Terranum. El contrato firmado el 9 de julio contempla un precio de COP 2,18 BN, equivalente a aproximadamente 21,5% de los activos actuales de PEI. Parte del precio se pagaría con títulos PEI emitidos a valor patrimonial. El cierre requiere aprobación de la Asamblea y trámites de competencia.

En principio, emitir títulos a valor patrimonial cuando el mercado los negocia a ~45% del patrimonio sería mucho menos dilutivo que emitirlos al precio bursátil; pero sin el mix final de financiación, NOI adquirido, deuda asumida y número de títulos emitidos no puede concluirse todavía que Terranum sea accretivo.

5. SENTIMIENTO RACIONAL

Resultado reportado: POSITIVO

• NOI +6,0% y margen +62 pb en 1S26.

• LTV cayó a 26,4% y el gasto financiero bajó 7,4%.

• Vacancia económica mejoró y la renovación se mantiene en 95,8%.

• Contrapeso: EBITDA 2T plano y margen EBITDA -250 pb YoY.

Perspectivas: NEUTRAL

• Terranum puede elevar escala y diversificación de forma material.

• El menor apalancamiento crea capacidad para volver a invertir.

• ICR de 1,82x y costo de deuda cercano al 12% limitan el margen de error.

• Aún faltan términos definitivos para determinar la creación de valor de Terranum.

Valoración: POSITIVO

• Precio de COP 66.000 implica ~0,45x NAV/patrimonio.

• Descuento al NAV cercano al 55%.

• FCD yield LTM de aproximadamente 8,83%.

• El descuento está parcialmente justificado por tasas, liquidez y la calidad no totalmente recurrente del FCD.

6. DATOS BURSÁTILES

Al cierre del 21 de agosto de 2026, última sesión disponible, PEI cotizaba a COP 66.000. El rango de 52 semanas era COP 57.520–83.000.

Importante: la Superintendencia Financiera reporta que el FCD pagado el 18 de agosto, correspondiente al período abril-junio, fue registrado como “restitución parcial de la inversión”. Por eso no debe interpretarse mecánicamente como un dividendo proveniente 100% de utilidad recurrente.

El precio está aproximadamente 20,5% debajo del máximo de 52 semanas y 14,7% por encima del mínimo, pero no uso esos niveles como método de valoración.

7. VALORACIÓN

7.1 Múltiplos actuales

*EBITDA anualizado mecánicamente desde 1S26; es una estimación, no guidance.

El P/E de 5,3x luce extraordinariamente bajo, pero no es mi métrica principal porque la utilidad LTM incorpora valorizaciones no realizadas. Para PEI considero mucho más relevantes P/NAV, FCD yield, LTV, costo de deuda e ICR.

7.2 Comparación vs historia / pares

A cierre de 2025, con precio aproximado de COP 79.960 y patrimonio de COP 7,138 BN, PEI negociaba cerca de 0,56x NAV. Hoy está alrededor de 0,45x. El descuento al patrimonio se amplió aproximadamente de 44% a 55%.

El FCD yield mostrado por PEI rondaba 6,3% a finales de 2025 y hoy se acerca a 8,8%, aunque parte de la diferencia proviene de distribuciones extraordinarias/restituciones de capital.

Comparables directos: NA. No encontré datos suficientemente homogéneos de FFO/AFFO y NAV para vehículos colombianos comparables que justifiquen una tabla de pares sin mezclar metodologías contables diferentes.

Consenso trimestral: NA. No encontré un consenso de resultados suficientemente amplio y confiable para calificar formalmente el trimestre como beat/miss frente al mercado.

7.3 Bear / Base / Bull

Estos escenarios son estimados y combinan valoración por NAV y por FCD normalizado. No tomo los COP 5.826 de FCD LTM como totalmente recurrentes porque el período incluye componentes extraordinarios y restituciones de capital.

7.4 Rango razonable

COP 55.000 – COP 81.000 por título.

Mi punto medio/base se sitúa alrededor de COP 72.000.

No considero razonable valorar inmediatamente PEI cerca de su NAV contable de COP 147.000 por título: el mercado exige un descuento importante por tasas colombianas, liquidez, estructura del vehículo y riesgo de ejecución. Pero un descuento permanente superior al 55% parece excesivo si PEI sostiene NOI, FCD y LTV.

7.5 Upside / Downside

Con precio de COP 66.000:

Bear: -16,7%
Base: +9,1%
Bull: +22,7%

A esto habría que sumar las distribuciones recibidas durante el período de inversión, aunque no asumiría que el FCD LTM de 8,83% es completamente recurrente.

8. CONCLUSIÓN FINAL

Veredicto: INFRAVALORADA

El argumento de inversión en PEI no es que la utilidad haya crecido 53% en el trimestre; buena parte de esa cifra viene de valorizaciones. El argumento más sólido es otro: el portafolio sigue aumentando NOI, la ocupación se sostiene por encima de 93%, PEI monetizó un activo relevante, bajó el LTV a 26,4%, redujo gasto financiero y hoy el mercado paga apenas ~COP 0,45 por cada COP 1 de patrimonio contable.

Lo que evita una conclusión más agresiva es que el EBITDA trimestral está plano, los gastos administrativos crecen más rápido que el NOI, la cobertura de intereses de 1,82x sigue siendo ajustada, el FCD reciente incluye restitución de capital y Terranum introduce una operación equivalente a más del 20% de los activos actuales cuyo efecto por título todavía no puede cuantificarse.

Mi lectura de inversión a COP 66.000: el balance riesgo/retorno es favorable, pero el catalizador para cerrar el descuento requiere que PEI demuestre tres cosas durante los próximos trimestres: que Terranum es efectivamente accretivo por título, que el FCD recurrente se mantiene sin depender de desinversiones y que la mejora del NOI vuelve a traducirse en crecimiento de EBITDA y cobertura de intereses. Si esas tres condiciones se cumplen, un precio en la zona de COP 75.000–81.000 se vuelve razonable sin exigir que PEI cierre ni de cerca todo su descuento a NAV.